Как отмечают многие аналитики, октябрь на рынке недвижимости был очень жарким. Основной причиной, на их взгляд, явилось то, что 1 ноября заканчивалась госпрограмма льготной ипотеки. Но сейчас ее продлили. Рынок успокоился? Этот вопрос я задаю заместителю генерального директора агентства недвижимости «Триумфальная арка» Леониду Муравину.
- Я бы не хотел показаться излишне самоуверенным, поэтому ввязываться в заочный спор с авторитетными аналитиками рынка недвижимости не стану. Попытаюсь лишь внести свои коррективы. Я так думаю, что в сентябре и октябре на рынок недвижимости, кроме льготной ипотеки, оказали влияние несколько факторов, про которые уважаемые аналитики не упомянули. Я имею в виду:
- выборы Президента в США в начале ноября;
- волатильность курсов иностранных валют;
- особенности развития рынка энергоносителей (колебания цен на нефть и газ, ситуация вокруг «Северного потока-2»);
- международная обстановка в Ближнем Зарубежье (военные действия в Нагорном Карабахе, беспорядки и смена власти в Киргизии, выборы и последующие события в Белоруссии);
- вторая волна пандемии и ожидания ужесточения ограничений.
Продление льготной ипотеки – взвешенное и продуманное решение руководства РФ. Конечно, эта мера поможет гражданам в сложной ситуации, вызванной тяжёлой эпидемиологической обстановкой, решить свои назревшие жилищные вопросы. С другой стороны, эта мера позволит всем участникам процесса строительства жилья не только выжить в тяжёлый период, но также и набрать обороты для дальнейшего развития строительного сектора экономики. А это миллионы рабочих мест, это социальные программы, это десятки тысяч предприятий, вовлечённых в работу важнейшей отрасли экономики всей России.
- Но ажиотаж был больше заметен на рынке новостроек, ибо только там давали кредит под 6,5%. А как вёл себя в октябре вторичный рынок? Как правило, они бывают связаны.
- Начну со второй половины вашего вопроса. Вы абсолютно правы. Рынок недвижимости – живой организм, в котором разные его сегменты взаимодействуют органично и неразрывно. Конечно же, изменения на рынке новостроек спровоцировали соответствующие изменения и на рынке вторичного жилья, и на рынке коммерческой недвижимости. Сегмент загородного жилья также в стороне не остался, и в Подмосковье мы видим заметное оживление. Земельные участки с домами и без, коттеджи и дачи, дома и домики, дворцы и «хижины дяди Тома» — покупательский интерес ко всем видам загородной недвижимости вырос так же, как и в секторе новостроек. Так что ажиотаж во всех сегментах рынка недвижимости мы наблюдаем с июля нынешнего года. И ноябрьские холода его не притормозили.
- За льготной ипотекой ринулись очень многие. В СМИ пишут, что в крупных городах есть риск возникновения такого явления, как «ипотечный пузырь». Вы с этим согласны?
- Очень интересный вопрос. Обратимся к недавнему прошлому. Всемирный экономический кризис 2008-2009 годов был во многом предсказуем. Непродуманная политика ведущих американских финансовых институтов (инвестиционный банк «Lehman Brothers», ипотечные компании «Fannie Mae», «Freddie Mac» и «AIG») привела к тому, что ипотечные кредиты в США выдавали фактически кому попало, направо и налево. Никто не проверял платёжеспособность заёмщиков. В результате наступил ожидаемый и неизбежный кризис неплатежей. Надулся тот самый «мыльный пузырь» ипотеки. Миллионы людей не смогли выполнить взятые на себя обязательства, и экономика буквально рухнула. Вслед за Соединёнными Штатами Америки в водоворот кризиса были втянуты Великобритания и Франция, Германия и Испания. В Испании цены на недвижимость тогда упали в несколько раз! Затем кризис охватил Азию. Подключились Африка и Южная Америка. Тогда кризис болезненно ударил и по российской финансовой системе. Сегодня в России ситуация совершенно иная. Никто не хочет «наступать на старые грабли». Все действия руководства страны аккуратны и взвешены. Центробанк выполняет свои функции жёстко и чётко. Российские банки каждого заёмщика «просвечивают» придирчиво и непредвзято. Уверен, что ситуация 2008-2009 годов в России не повторится!
- Как только начался очень сильный спрос в сентябре-октябре на новостройки, так застройщики моментально стали поднимать цены на новостройки. Разумно ли это? И не придётся ли им потом снижать цены? Или строители будут это делать завуалированно, проводя различные акции или давая всевозможные скидки к каким-либо датам?
- На этот вопрос я смогу ответить совсем просто. Любые события в недвижимости происходят в строжайшем соответствии с рыночными законами. Всё определяет баланс спроса и предложения. Можно повышать цены сколько угодно, но предел роста цен неминуемо наступит именно тогда, когда спрос будет удовлетворён в полном объёме. Мы вынуждены быть реалистами. К сожалению, пандемия оказала серьёзнейшее влияние на покупательскую способность населения в нашей стране. Большинство россиян в течение последних шести месяцев богаче не стали. Действия застройщиков понятны, объяснимы, и полностью укладываются в логику сегодняшнего дня. Почему бы и не поднять цены на новостройки, если покупатели готовы покупать жильё по более высоким ценам? А что касается дня завтрашнего, — посмотрим. Если спрос увеличится, цены неизбежно поднимутся. Если спрос стабилизируется, то и цены будут стоять намертво. Если спрос упадёт, то цены в обязательном порядке пойдут туда же. Спрос определяет предложение. Так, и только так! И никак иначе! В любой стране, в любом городе, в любую эпоху. Таков закон рынка.
- Вслед за новостройками стали дорожать и квартиры на вторичном рынке. Насколько это обоснованно? Не проиграют ли продавцы, поддавшись эйфории роста спроса на новостройки?
- Рыночные механизмы универсальны. Рынок новостроек и рынок готового жилья находятся рядом, и функционируют бок о бок. Люди часто покупают жильё в новом доме, продавая квартиру со «вторички». Бывает и наоборот. Важно другое. Квартира может стоить ровно столько, сколько готов заплатить за неё покупатель. Продавцы «вторички» могут переписывать ценник раз в месяц, раз в неделю, раз в день. Хоть два раза в час. Нельзя забывать: главное действующее лицо в любой модели экономики – это покупатель, у которого появилась потребность вложить свои денежные средства в приобретение того, что ему необходимо. Повторюсь: спрос определяет предложение. В